Artículo 196.- El Ayuntamiento deberá proponer la modificación y actualización de áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo, observando los siguientes lineamientos:
I. Con base en las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones publicadas y los gráficos correspondientes, verificarán si coinciden con las características predominantes del área homogénea;
I. Se determinará el costo de ejecución empleando el método directo, que considera el precio de los materiales y mano de obra, mediante el análisis y cálculo de números generadores, especificaciones y cuantificaciones de obra, y cálculo de costos por partida, para obtener el costo final de la obra, considerándose adicionalmente los costos indirectos por unidad de medida, para cada una de las tipologías clasificadas en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, de acuerdo a lo que establece el reglamento de este Título y el Manual Catastral.
II. Cuando de la revisión resulten notables diferencias, realizarán una prede limitación, que puede consistir en la subdivisión, fusión, creación o cambio de tipo de área homogénea y/o la existencia de una, varias o ninguna banda de valor;
II. Se determinará el costo por unidad de medida para cada una de las tipologías clasificadas en la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, empleando el método indirecto que considera la investigación y análisis documental de publicaciones especializadas, así como entrevistas a expertos en valuación de construcciones, con apego a la normatividad que establece el reglamento de este Título y el Manual Catastral. Independientemente del método que se adopte para determinar el Val or Unitario de cada una de las Tipologías de Construcción, el resultado deberá compararse con el que se obtenga al aplicar el Índice Nacional de Precios al Consumidor ó el Índice Nacional del Costo de la Edificación de la Vivienda de Interés Social, a los valores vigentes en el año anterior al de la propuesta, así mismo, podrá apoyarse en la información derivada de avalúos practicados por especialistas en valuación inmobiliaria autorizados y la variación del salario mínimo general diario emitido por la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos para cada área geográfica del Estado de México, con los que se realizarán los ajustes y ponderaciones necesarios.
SECCION TERCERA DE LA DETERMINACION DEL VALOR CATASTRAL
III. La predelimitación conforme a la fracción anterior, será sometida a las investigaciones de m e rcado inmobiliario, consistentes en determinar las variaciones de los valores unitarios de suelo en el área homogénea o banda de valor en estudio, en términos de la normatividad que al efecto establezca el IGECEM, para conocer y proponer los nuevos valores unitarios de suelo;
IV. Cuando no haya operaciones inmobiliarias o sean escasas en el área homogénea o banda de valor, se emplearán criterios de incremento promedio por tipo de área homogénea, de analogía y de contigüidad con las restantes áreas homogéneas o bandas de valor del municipio, o bien podrán presentar como sustento los expedientes técnicos de las obras públicas de beneficio social, realizadas en un área homogénea específica durante el ejercicio fiscal conforme a la normatividad que al efecto emita el IGECEM.
V. Con base en los estudios anteriores se determinará la consistencia, subdivisión o fusión del área homogénea y la existencia de una, varias o ninguna banda de valor.
VI. La propuesta de modificación y actualización de las áreas homogéneas, bandas de valor, manzanas, códigos de clave de calle, nomenclatura y valores unitarios de suelo, se deberá acompañar del plano o gráfico correspondiente y los formatos que contengan la información solicitada por el IGECEM debidamente requisitados.
VII. Derogada.
Artículo 196-Bis.- El Ayuntamiento deberá proponer las modificaciones para efectos de actualización de la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones, adjuntando los soportes técnicos correspondientes, considerando los siguientes métodos: