Artículo 24. La base de este impuesto son los ingresos obtenidos por los conceptos a que refiere el artículo que antecede, pudiéndose efectuar las deducciones siguientes:
I. Los pagos efectuados por el Impuesto Predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones de mejoras que afecten a los mismos;
II. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen el inmueble;
III. Los intereses nominales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles;
IV. Los salarios, comisiones, honorarios, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
Los salarios serán deducibles siempre y cuando se cumpla la obligación de inscribir a sus trabajadores en el Instituto Mexicano del Seguro Social y tengan enteradas en tiempo y forma las cuotas obrero- patronales correspondientes. Los salarios, comisiones y honorarios, pagados por quien concede el uso o goce temporal de bienes inmuebles en un año de calendario, no deberán exceder en su conjunto, del 10 por ciento de los ingresos anuales obtenidos por conceder el uso o goce temporal de bienes inmuebles;
V. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos, y
VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35 por ciento de los ingresos a que se refiere este capítulo, en substitución de las deducciones señaladas en este artículo. Quienes ejerzan esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del Impuesto Predial de dichos inmuebles correspondientes al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos según corresponda.
Los contribuyentes que ejerzan la opción prevista en el párrafo anterior, lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquellos en los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos de dicho año, pudiendo cambiar la opción al presentar la primera declaración del año siguiente.
En el caso de copropietarios, cada uno podrá efectuar las deducciones que le correspondan, multiplicando la cantidad que corresponda, por los conceptos y en los términos de este artículo, por el porcentaje que resulte de participación en la propiedad, según conste en el documento constitutivo de la copropiedad sobre el bien común.
Cuando se determinen en forma presuntiva los ingresos por este impuesto, los contribuyentes podrán optar por que las autoridades fiscales apliquen la deducción del 35 por ciento de los ingresos determinados presuntivamente y al resultado se le aplique la tasa a que se refiere el artículo 26 de esta ley.
Tratándose de subarrendamiento, sólo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el Impuesto Predial y las contribuciones de mejoras que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente.
La parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
Los contribuyentes al efectuar los pagos a que se refiere este capítulo, harán las deducciones a que se refiere este artículo, que correspondan al periodo por el que se presente la declaración. Cuando las deducciones no se efectúen dentro del periodo al que corresponden, se podrán efectuar en los siguientes periodos del mismo año calendario.
Tratándose de inversiones, los contribuyentes de este impuesto podrán deducir de los ingresos del periodo, la sexta parte de la deducción que corresponda al año calendario, independientemente del uso que se dé al inmueble de que se trate.
En el caso de que los ingresos percibidos sean inferiores a las deducciones del período, los contribuyentes podrán considerar la diferencia que resulte entre ambos conceptos, como deducible en los períodos siguientes, hasta agotarla, siempre y cuando no rebase de los cinco ejercicios siguientes.
Las deducciones a que se refiere este artículo deberán estar relacionadas con los inmuebles por los que se obtengan los ingresos materia de este impuesto y deberán reunir los requisitos fiscales previstos en la Ley del Impuesto Sobre la Renta y el Código Fiscal de la Federación.
Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el año calendario, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V de este artículo se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se otorgó el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores en que se otorgue dicho uso o goce.